Un intervento di riqualificazione condominiale che, pur avendo le carte in regola per attivare il Superbonus 110%, è stato configurato per il Bonus Facciate 90%.
L’Arch. Jacopo Aste – Responsabile per IRENE del commissioning tecnico-fiscale e Direttore tecnico di Trivella (azienda esecutrice dei lavori del cantiere di Corso Francia 296-300 a Torino), intervista l’Arch. Federico Cerutti – Progettista e Direttore lavori del cantiere per farci illustrare i passaggi che hanno portato alla definizione finale della progettazione e degli incentivi fiscali per l’edilizia posti in essere in questo intervento di efficientamento.
Un’importante occasione di confronto per testimoniare come la pianificazione strategica degli incentivi fiscali per l’edilizia, oltre che delle attività, è fondamentale per massimizzare il risultato in favore dei Committenti e che non necessariamente il numero più “grande” risulta anche quello più efficace.
Architetto Cerutti, ringraziandola per la disponibilità verso questo momento di incontro e confronto, le chiedo di parlarci brevemente di sé, della sua formazione e dell’attività che svolge.
Sono laureato in Architettura e Ingegneria Edile al Politecnico di Torino e ho conseguito l’abilitazione alla professione di Ingegnere e alla professione di Architetto iscrivendomi ad entrambi gli Ordini a Torino perché ritengo fondamentali ambedue gli apporti culturali per il mestiere che svolgo. Quattro anni fa ho fondato ZEB Studio con l’obiettivo di raggiungere l’efficienza degli edifici per mezzo dell’Ingegneria, utilizzando l’approccio progettuale aperto e flessibile proprio dell’Architettura.
Nella mia formazione universitaria ho approfondito in particolare la fisica tecnica ambientale e gli impianti termomeccanici, frequentando poi i corsi CasaClima e diventando Consulente, acquisendo esperienza nei quindici anni di attività sulla riqualificazione energetica degli edifici, come ad esempio la Torre Littoria in centro a Torino, e facendo uso di strumenti di diagnosi energetica (termoflussimetro, termocamera, datalogger, BDT) e di software di simulazione evoluta.
Con ZEB Studio ci siamo specializzati nella riqualificazione energetica di edifici con caratteri storici, nella costruzione di case passive e nuovi complessi abitativi ad energia quasi zero.
Dopo aver guidato un’articolata fase progettuale e di creazione del consenso per avviare i lavori, adesso sta seguendo la direzione lavori in un cantiere IRENE, che ben esemplifica una delle criticità più ricorrenti nell’edilizia residenziale post boom economico: il degrado “non lineare” delle facciate con rivestimento in klinker.
La mattonella di klinker è stata la principale causa del degrado dell’edificio e dei pericolosi distacchi verificatisi e susseguitisi tutti in tempi recenti.
Il progetto nasce dalla volontà di conservare e riqualificare un edificio nato alla fine degli anni Sessanta e fortemente caratterizzato da un’accentuata verticalità delle forme e dal disegno rigoroso di facciata, basato sul modulo della mattonella in klinker di dimensioni 20 x 40 cm, intervallato da fughe verticali.
Con l’intervento in corso intendiamo valorizzare la scansione verticale, eliminando il klinker per evitare future ricomparse delle criticità già note, ma riproponendo la fuga verticale propria del klinker sul cappotto termico.
Il cappotto sarà posato su tutti gli elementi di facciata a completa correzione dei ponti termici e la riqualificazione energetica coinvolgerà tutti gli elementi delle facciate e del tetto: le lesene ai fianchi delle finestre, che saranno sostituite con nuovi elementi isolanti della stessa forma; gli sporti dei balconi, che saranno isolati termicamente sia sul lato del pavimento che sul sottovista; la correzione di tutti i ponti termici ed il completamento di una nuova pelle completamente riqualificata.
Questo intervento di efficientamento energetico farà raggiungere la classe energetica B secondo l’attuale sistema vigente (DM 26 giugno 2015) e sarà certificato secondo il Protocollo Condominio IRENE – CasaClima.
La genesi dell’intervento sul cantiere di corso Francia a Torino è stata travagliata, ma anche dopo l’avvio dei lavori ci sono stati ulteriori mutamenti, principalmente dovuti ad un riassesto del panorama normativo relativo agli incentivi fiscali per l’edilizia: sto parlando del Superbonus 110%, incentivo però che alla fine è stato scartato. Ci può illustrare meglio questi passaggi?
Il progetto nasce dall’esigenza di porre rimedio ai distacchi di facciata, ma si concretizza solo dopo sette anni di progetto, perizie, valutazioni tecniche ed economiche, e sicuramente grazie all’introduzione del nuovo quadro di incentivazione fiscale che prevede la cessione del credito.
Nel maggio del 2019 ZEB Studio sviluppa il nuovo progetto con Rete IRENE, deliberato dal Condominio alla fine del medesimo anno.
Il progetto del 2019 si concentrava sulle facciate, includendo il rifacimento integrale di parapetti e balconi. In materia di incentivi fiscali per l’edilizia, sfruttava l’Ecobonus “Condomini” al 70% ed il Bonus Casa 50% (per le parti non ammissibili ad Ecobonus) ceduto attraverso Rete IRENE, per ridurre il netto a pagare a carico dei Condomini a meno della metà dell’esborso iniziale.
Il cantiere è stato aperto il 17 febbraio 2020 e al momento della pubblicazione del Decreto Rilancio (Legge 19 maggio 2020 n.34) erano in corso le sole lavorazioni di demolizione e preparazione delle superfici murarie per la posa degli isolamenti termici.
Durante i mesi di giugno e luglio 2020 abbiamo valutato in modo approfondito l’applicazione del DL 34/2020 (e delle modifiche introdotte in fase di conversione in legge), sia dal punto di vista tecnico (miglioramento di almeno due classi energetiche, uso di materiali sostenibili, possibilità di sostituire i serramenti, eventuale installazione di impianti solari fotovoltaici e colonnine di ricarica per veicoli elettrici, ecc.), sia rispetto ai vantaggi economici.
L’esito delle nostre analisi, condivise e approfondite con Rete Irene e con gli Amministratori, mise in luce che in questo cantiere non sarebbe convenuto ricorrere al Superbonus 110% perché:
- Il massimale di spesa da calcolare per l’edificio, considerando 30.000 euro per ciascuna unità immobiliare, sarebbe risultato inferiore rispetto a quello ottenuto per l’Ecobonus “Condominio”, che considera invece 40.000 euro per ciascuna unità. Per questo cantiere, caratterizzato da appartamenti di grande metratura, i costi di riqualificazione ad unità immobiliare sono molto alti e si avrebbe avuto una perdita di incentivo dall’attuale appalto: l’eccedenza sarebbe diventata tutto netto a pagare.
- Combinazione di bonus contestabile. Non sono “componibili” le lavorazioni sul 110% e sul bonus facciata 90% secondo convenienza, cercando di saturare i massimali: la somma di lavorazioni che generano il salto di due classi (e gli altri requisiti di ammissibilità al Superbonus) concorrono al massimale del Superbonus e non possono essere spostati.
- Il quadro Normativo, durante lo svolgimento del cantiere, non era ancora completo. I decreti attuativi (6 ottobre 2020) sono stati pubblicati dopo l’assemblea deliberativa dei lavori. In alternativa avremmo dovuto fermare il cantiere, con i relativi costi, generando inoltre il rischio di non chiudere i lavori entro la scadenza di fine 2021 (come da delibera dei lavori).
Abbiamo quindi ricercato lo scenario più efficace, meno rischioso e col netto a pagare più basso per i Condomini che si è rivelato essere la combinazione di Bonus Facciata 90% per tutte le facciate, Ecobonus “Involucro” al 65% per il tetto di copertura, Bonus Casa 50%, per piccole parti non inseribili negli altri bonus (es.: finestre dei vani scala)
L’obiettivo è stato riuscire ad inserire nell’appalto anche i lavori sul tetto, senza aumentare l’esborso per i Condomini rispetto a quanto deliberato a fine 2019.
Insieme al suo studio, è riuscito dunque a centrare questo obiettivo che si era prefissato con il Condominio? Più in generale quali sono state, secondo Lei, le particolarità di questo cantiere? E quale riflessione sente di voler condividere con i colleghi che stanno affrontando o sono sul punto di avviare realtà simili di intervento?
Dopo un’approfondita analisi tecnica ed economica svolta con Rete Irene, in occasione del nuovo appalto di ottobre 2020 siamo riusciti a massimizzare l’incentivo e a completare la riqualificazione di TUTTI gli elementi dell’involucro edilizio, senza fermarsi sotto il cornicione come nel vecchio appalto. E a ridurre ulteriormente i costi, sfruttando la presenza dei ponteggi per intervenire sulla copertura.
D’accordo con Rete Irene abbiamo ritenuto essenziale mettere in opera la correzione di tutti i ponti termici, anche in vista dell’applicazione del Protocollo Condominio IRENE – CasaClima, al punto di rimuovere le vecchie lesene in cemento ai lati delle finestre e sostituirle con nuovi elementi isolanti preformati, il cui risultato funzionale ed estetico si è rivelato perfettamente in linea con le aspettative.
Gli incentivi fiscali per l’edilizia sono diventati uno strumento di lavoro indispensabile per la riqualificazione energetica e la loro applicazione deve derivare da un approfondito studio e un’ottima conoscenza per individuarne la migliore configurazione. L’obiettivo, perseguito in ogni momento in questo cantiere, è di aumentare al massimo la qualità energetica ed architettonica dell’immobile, utilizzando al meglio il limitato contributo economico a carico dei Condomini.
PER CHI FOSSE INTERESSATO AD APPROFONDIRE IL PROTOCOLLO CONDOMINIO IRENE – CASACLIMA, IL 13 e 15 Aprile 2021 E’ IN PROGRAMMA UN WEBINAR FORMATIVO.
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